Покупатель здания получает право на землю, даже если на это не указали в договоре

Ситуация:

• Покупатель купил здание на банкротных торгах. Участок для обслуживания здания в договоре не указали. Он остался в собственности компании-продавца.
• Покупатель потребовал у компании включить участок в договор, но получил отказ.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды поддержали компанию.
• Договор купли-продажи здания не основание для получения права на землю.
• В договоре не указано, что его цену определили с учетом стоимости земли.
• Покупатель может получить землю по возмездной сделке – он имеет преимущественное право покупки или аренды участка, необходимого для использования и эксплуатации здания.

Что сказал Верховный суд:

• Договор нельзя признать недействительным, так как из него не следует, что стороны хотели передать здание без земли.
• Если здание и участок принадлежат одному лицу, они передаются совместно. К покупателю земля переходит на том же праве, которое было у продавца.
• То, что здание продали на банкротных торгах, не исключает применение принципа единства судьбы здания и земли под ним.
• С момента регистрации права на здание у покупателя возникает право собственности на долю в праве на участок.

Документ: Определение ВС РФ от 10.06.2024 N 305-ЭС23-24901

Иск от имени собственников может подать председатель совета многоквартирного дома, даже если дом обслуживает управляющая организация

Ситуация:

• Общее собрание собственников наделило полномочиями по управлению имуществом и представлению интересов в суде председателя совета дома.
• Председатель обратилась в суд, чтобы взыскать неуплаченную арендную плату за использование общего имущества.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды в иске отказали.
• Такой иск могла предъявить только управляющая организация, которая обслуживала дом в этот период. Она иск не поддержала.

Что сказал Верховный суд:

• Совет многоквартирного дома - вид самоорганизации собственников. Его председатель руководит текущей деятельностью совета.
• Общее собрание может наделить полномочиями по распоряжению общим имуществом и представлению интересов собственников не только управляющую организацию.
• Решением общего собрания такими полномочиями наделили одного из собственников (председателя совета). Решение не признано недействительным.
• Если управляющая организация бездействует или вредит интересам собственников, представлять их в суде может иное уполномоченное лицо.

Документ: Определение ВС РФ от 11.06.2024 N 305-ЭС23-27085

При корпоративном конфликте одно и то же лицо не может представлять разных участников на общем собрании ООО

Ситуация:

• В ООО было два участника, между которыми произошел корпоративный конфликт.
• Участник-физлицо провел общее собрание, на котором изменил устав и состав совета директоров.
• От имени участника-компании он проголосовал по доверенности, которую получил, будучи ее директором.
• Компания подала иск о признании решения общего собрания недействительным.

Что сказали суды трех инстанций:

• Первая инстанция поддержала компанию.
• Доверенность физлицу выдали как директору. Ее использовали в ущерб второму участнику.
• Апелляция указала, что в момент голосования доверенность не отозвали. Отставка директора не прекращает ее действия.
• Кассация дополнила: уход с поста директора лишил участника управленческой функции, доверенность же выдали для исполнения организационной функции. Участие в общем собрании входило в последнюю.

Что сказал Верховный суд:

• В результате голосования компания потеряла корпоративный контроль над обществом.
• Решение общего собрания признают недействительным, если в условиях конфликта интересов доверенное лицо действовало в ущерб представляемому и последний из-за этого потерял корпоративный контроль.
• То, что доверенность не отозвали, значения не имеет.
• Физлицо не объяснило необходимость смены устава и состава совета директоров.
• Доверенность выдали директору компании. Перестав им быть, физлицо должно было получить прямое согласие компании на участие в собрании и голосование определенным образом по вопросам повестки.

Документ: Определение ВС РФ от 11.06.2024 N 305-ЭС23-25116

Долги брошенного бизнеса могут взыскать с собственника

Ситуация:

• Компанию-должника исключили из ЕГРЮЛ из-за недостоверных сведений.
• Кредитор заявил требование о взыскании долга компании в деле о банкротстве его единственного участника.

Что сказали суды трех инстанций:

• Суды поддержали участника.
• Кредитор мог возразить против ликвидации, но не сделал этого.

Что сказал Верховный суд:

• Участник не принял мер, чтобы объяснить неуплату и погасить долг. Это косвенно подтверждает, что он избегает расчета.
• Нельзя возлагать на кредиторов неблагоприятные последствия того, что они не смогли помешать исключению должника из реестра. Это не основание для освобождения от ответственности или снижения ее размера.
• Аналогичную позицию применительно к субсидиарной ответственности ВС РФ сформулировал в апреле.

Документ: Определение ВС РФ от 27.06.2024 N 305-ЭС24-809

Застройщик не может произвольно разделить земельный участок, на котором уже возведен многоквартирный дом

Ситуация:

• Застройщик планировал построить на одном участке 2 многоквартирных дома.
• Один из них он построил и ввел в эксплуатацию.
• Застройщик захотел разделить участок для завершения строительства второго.
• Администрация отказала в утверждении схемы раздела.

Что сказали суды трех инстанций:

• Первая инстанция поддержала застройщика.
• Апелляция с ней не согласилась: с момента регистрации права собственности жильцов первого дома разделить участок нельзя.
• Суд округа согласился с первой инстанцией.

Что сказал Верховный суд:

• Застройщик не пояснил, как раздел участка поможет окончанию строительства.
• Если участок разделят, могут возникнуть проблемы с подъездом к первому дому.
• Суды не установили, есть ли согласие на раздел от собственников первого дома и возможен ли он.
• Имеет значение, сформирован ли участок для строительства 2 домов с общими коммуникациями и инфраструктурой.

Документ: Определение ВС РФ от 04.06.2024 N 305-ЭС23-29925

Потребитель не может выбрать расчетный способ учета отходов, если не организовал их раздельный сбор, а в регионе действует спецпрограмма

Ситуация:

• ТСЖ выбрало расчетный способ учета отходов.
• Региональный оператор настаивал на применении нормативов.

Что сказали суды трех инстанций:

• Первая инстанция и апелляция поддержали оператора.
• Товарищество не организовало места для накопления отходов, поэтому нельзя выбрать расчетный способ.
• Суд округа не согласился с ними.
• Собственник отходов может сам выбрать способ их учета.

Что сказал Верховный суд:

• Если в регионе действует программа раздельного накопления отходов, потребитель может выбрать расчетный способ их учета лишь при соблюдении ряда условий.
• Может потребоваться, в частности, принять решение о раздельном сборе на общем собрании собственников многоквартирного дома, разместить несколько контейнеров.
• В данном деле товарищество не организовало раздельный сбор отходов.

Документ: Определение ВС РФ от 20.06.2024 N 301-ЭС24-53

Предыдущий обзор практики читайте здесь.

Источник: КонсультантПлюс